Ev almak ve kira derdinden kurtulmak herkesin hayalidir. Ayrıca yatırımcılar ellerindeki parayı ev alarak değerlendirmeyi daha uygun bulurlar. Aynı şekilde nakit ihtiyacı içinde olup da evini satmak isteyen kişiler bazen kredi sorunu ile karşılaşabilirler.

Yani kredi ile alınan bir evin yeniden satışı konusunda tereddüt yaşamak muhtemeldir. Çünkü konut kredisi bitene kadar ev banka ipoteğinde, yani bankanın malı olarak görünmektedir. Ancak elbette bu durum evin satışına engel bir durum teşkil etmez. Yani ipotekli evin satışını ya da alışını gerçekleştirmek mümkündür. Ancak bu işlem sırasında evin peşin olarak mı yoksa yine konut kredisi ile mi alınacağına göre işlem akışı değişiklik gösteriyor. Her iki durumda da ortak nokta ipotek kaldırma yazısının almanın önemidir.

Nakit Para İle İpotekli Evi Satın Almak

Özellikle yatırımcılar ellerindeki nakdi direkt ev almak için kullanabilirler. İpotekli evi almanın en basit yolu da nakit para kullanmaktan geçer. Öncelikle ev sahibi ile birlikte evin konut kredisi devam eden bankaya gidilmelidir. Banka evin kalan konut kredisi borcunu ve erken kapama ceza bedelini hesaplar. Ev için belirlenen fiyat da bu rakamın üzerine eklenir ya da çıkarılır. Bankadaki kredi borcu ve eğer evin artan fiyat kısmı evi almak isteyen kişi tarafından ödenir. Bunun karşılığında banka blokeli çek verir. Evin satış işlemi tapuda gerçekleştirilir ve bloke çek satıcıya teslim edilir. Satış işlemi gerçekleştikten sonra bankadaki bloke kaldırılır.

Yeni Bir Konut Kredisi İle İpotekli Evi Satın Almak

Alıcı kişi eğer aynı ev için yeniden konut kredisi çekecek ise durum biraz farklılık gösterir. Aslında bu yöntemde top bankalar arası yazışmalardadır. Alıcı kişinin kredisi onaylandıktan sonra, eksper evin ipoteğinin hangi bankada olduğunu öğrenir. Daha sonra evin yeni alıcısının çektiği kredi ile ipoteğin bulunduğu bankadaki kredi borcu ödenir. Bankalar arası yazışmalardan sonra tapuya gidilir ve satış işlemi gerçekleştirilir. Yeni krediyi kullandıran banka da bu esnada eve bloke koyar. Tapudaki işlemler son bulduğunda ve ödemeler gerçekleştiğinde eski konut kredisi kapanır ve o bankadaki ipotek düşer.

İpotekli ev satılabilir mi? yazısı ilk önce FinansDevi üzerinde ortaya çıktı.

Bir erken ödeme cezası, ipoteğin belli bir süre içinde ödenmesi veya ödenmemesi halinde bir cezanın değerlendirileceğini belirten bir ipotek sözleşmesinde yer alan bir maddedir. Ceza, kalan mortgage dengesinin yüzdesine veya belirli bir ayın faiz oranına dayanır.

Hem bir ev satışı hem de yeniden finansman işlemi için uygulanan bir erken ödeme cezasına “sert” erken ödeme cezası denir. Yalnızca yeniden finanse edilmek için uygulanan bir erken ödeme cezasına “yumuşak” erken ödeme cezası denir.

Erken Ödeme Cezaları

Erken ödeme riskini telafi etmek için borç verenler tarafından ipotek sözleşmelerine yazılır. Bir borçlunun bir alt faizli ipoteği yeniden finanse etme zorunluluğu yüksek olduğundan, birçok alt anapara ipoteği erken ödeme cezalarını içerir. Borç verenlerin zaman içinde ödenen faizli mali zarara karşı korunması için ipotek sözleşmelerinde erken ödeme cezaları bulunmaktadır. Bu tür cezalar ipotek işlemlerinde daha az sıklıkta görülür, ancak bazı durumlarda hala kullanılmaktadır.

Borçlunun borç veren için bir risk teşkil etmesi durumunda, ipoteğe son verdikten sonra ilk iki ile beş yıl içinde erken satışa veya ev satışına karşı korunmak için ipoteğe erken ödeme cezası uygulanabilir. Alternatif Olarak bir ipotek ortalama faiz oranından daha düşük bir oranla ilan edildiğinde, bir miktar kar elde etmek için erken ödeme cezaları eklenir. İpotek borç verenler, yeni bir ipotek kapatma tarihinde erken ödeme cezalarını açıklamak zorundadırlar.

Uygulamada Erken Ödeme Cezaları

Erken ödeme cezaları borç verenler arasında büyük ölçüde farklılık gösterir, bu nedenle borçluların kapanmadan önce erken ödeme belgesinin sorulması ve tam olarak anlaşılması konusunda titiz davranmaları gerekir. Erken ödeme cezaları sabit bir meblağ olarak veya kalan mortgage dengesinin yüzdesi olarak belirlenebilir ve ipoteğin yerinde olduğu sürenin uzunluğuna göre kayan bir ölçekte değerlendirilebilir.

Bazı kredi çekenler, ilk iki yıl içinde konutun yenilenmesi veya satışı tamamlandığında ceza alırken, diğerleri ilk beş yıl içinde bakiye ödendiğinde ücret alırlar. Örneğin, iki yıllık mortgage kredisini, % bir erken ödeme cezasına sahip olan 250,000 dolarlık bir bakiye ile yeniden finanse etmeye karar veren bir ev sahibi, ipoteği erken ödemek için 10,000 dolar ödeyecek. Borçlular, bir konut kredisini yeniden finanse etme veya ev satma maliyetlerini önemli ölçüde artıra bildiklerinden borç verenlerin erken ödeme cezalarının özelliklerini bilmelidir.

Erken Ödeme Cezası Nedir? yazısı ilk önce FinansDevi üzerinde ortaya çıktı.

Ev fiyatlarının yüksek olması, hayat pahalılığı, ihtiyaçların artması gibi nedenlerle peşin ödeme ile ev almak imkansız denilecek kadar zor. Bu yüzdendir ki kiradan kurtulup ev sahibi olmak isteyen hemen herkesin aklına, bankaların konut kredisi geliyor.

Bankalardan konut kredisi alırken kişinin şahsi kriterlerinin tamam olması yanında alacağınız evin de bir takım kriterleri sağlaması gerekiyor.

Bankaların ev için istediği kriterler şöyle listelenebilir:

Expertiz Raporu

Kredi başvurusunda bulunduğunuz banka, almak istediğiniz evin değerini belirlemek için bir expertiz raporu hazırlıyor. Bu raporun hazırlanması için evin tapu bilgilerine ihtiyaç duyuluyor.

İstediğiniz evin kat irtifakı olup olmadığı da banka için önemli. Kat irtifakı; dairenin, bulunduğu arsadaki toprak payı anlamına geliyor. Ayrıca, belediyeler tarafından verilen iskan belgesi de aranılan özelliklerden. Bu belge, almak istediğiniz evin, içinde yaşamaya uygun olduğunun göstergesi.

Expertiz raporunun bir diğer basamağını da DASK, yani zorunlu deprem sigortası oluşturuyor. Banka, kredi vereceği evin deprem riski taşıyıp taşımadığını kontrol ettikten sonra kredi vermeden deprem sigortasının yaptırılmasını istiyor.

Uzman

Kişi tarafından bankaca hazırlanan bu raporda, almak istediğiniz evin ipotekli, hacizli ve ya başka bir problemi olup olmadığı ortaya konuyor.

Evin Yaşının Krediye Etkisi Nedir?

Toplumdaki genel algı, bankaların yaşlı binalara kredi vermediği yönünde. Bu yargı kısmen doğru olmakla birlikte bazı durumlarda geçerli olmayabiliyor. Şöyle ki; banka için önemli olan, kredi sahibinin borcunu ödeyemediği durumda, ipotek koyduğu o evi satıp, satamayacağı. Eğer ev iyi bir konumda, rağbet gören bir semtte ya da satışı borcu karşılayabilecek bir piyasada ise banka evin yaşına bakmaksızın krediyi onaylayabiliyor.

Evin Tamamlanma Durumu

Eğer kredi almak istediğiniz ev, henüz yapım aşamasında ise bankadan kredi alırken biraz sıkıntı yaşayabilirsiniz. Bankalar arası farklılık olsa da çoğu banka, evin %80 kadarının yapılmış olması şartını koyuyor.

Tapuda Hisse Durumu

Kredi ile almak istediğiniz evin tapusu birden fazla kişiye hisselenmiş ise, bankanın size kredi için bir şartı var. Eğer evi bütün hissedarlardan satın alacak ve tapu tamamen sizin olacaksa banka krediye onay veriyor. Aksi halde, bankalar evi ipoteklerken, daha doğrusu ipoteklediği evi diğer hissedarların onayı olmadan satmakta sorun yaşayacağından krediyi onaylamıyor.

Hangi Evlere Konut Kredisi Veriliyor? yazısı ilk önce FinansDevi üzerinde ortaya çıktı.

Ev sahibi olmanın kaçınılmaz yollarından bir tanesi olan konut kredisi diğer bir ifadeyle Mortgage Kredisi için bankaya başvuru yapıldıktan sonra kredi ön onayı itibarıyla gelen aşamaların belki de en önemlisi ekspertiz raporudur.

Satın alacağınız gayrimenkulün SPK lisanslı uzmanlarca değerlendirilip raporlanması sürecini kapsayan bu basamak alacağınız konut kredisi için miktarın bilirkişilerce belirlenmesi olarak da ifade edilebilir.

Ekspertiz Raporunda Raporlananlar

Rapor için öncelikli olarak taşınmazın detaylarıyla ele alınması, maliyeti ve emsalleriyle kıyaslanması gerekir. Ek olarak yasal düzlemde de ele alınan ayrıntılar bulunur. Gayrimenkulün yönetmeliklere uygun olarak yapılması, imar alınması, şerh, ipotek gibi haklarının olup olmadığı ekspertiz raporundaki detaylardan bazılarıdır. Ekspertiz raporunda bulunan ana kalemler gayrimenkulün tapu, imar, adres ve sigorta değeri, konumu, ulaşımı, krokisi, emsalleri ve yapısal özelliklerine dayanan olumlu-olumsuz görüşler şeklinde özetlenebilir. Rapora görsel materyaller de eklenir.

Ekspertiz Raporunun Hazırlanma ve Geçerlilik Süresi

Objektifliği arttırabilmek amacıyla serbest çalışan uzmanlarca hazırlanan ekspertiz raporu için hazırlanma süresi değerlendirme kriterleri, bölge yoğunluğu gibi bir çok şarta bağlı olarak değişse bile ortalama 1-3 iş günü olarak hesap edilir. İtiraz hakkı olmakla birlikte ekspertiz raporu 1 yıl süreyle geçerli sayılır.

Neden Önemlidir?

Hazırlanan ekspertiz raporu bankaya sunularak konut kredisi kullanılmak istenen taşınmaz hakkında uzman görüş beyan edilmiş olur. Belli koşullar atında değerlendirilen bu gayrimenkul için bu kadar kredi kullandırılması uygundur şeklinde açıklama haklı sebepleriyle birlikte sunulur. Konut kredisi kullandırılacak rakamın belirlenmesine bağlı olarak kalan rakamın yani peşinatın peşinen ödenmesi gerektiğinden raporun güvenilirliği ve zorunluluğu her iki taraf için de oldukça önemlidir. Banka eder değerinden fazlası için konut kredisi vermek istemezken, karşı taraf ise talep edebilir.

Konut Kredisi İçin Ekspertiz Ne Demektir? yazısı ilk önce FinansDevi üzerinde ortaya çıktı.